LE DEMEMBREMENT

Dispositif

Le démembrement d'un bien immobiiier consiste à scinder Ia propriété des murs de l'expIoitation du bien.
On distingue ainsi deux parties :

• La nu-propriété : Ie nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploité Ie bien
• L'usufruit : l'usufruitier détient Ie droit d'occuper Ie Iogement sans payer de Ioyers, de Ie préter ou d'en percevoir les revenus. II peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d‘habitation et professionnel, en choisissant Iui même Ie Iocataire et en fixant seul les conditions du bail.

Le principe de ce montage est de céder I'usufruit pendant 15 à 20 ans à un exploitant afin que ce dernier en récolte les bénéfices. En contrepartie cet usufruitier participera a l'achat du bien et a Ia fin de cette période l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.

Conditions a respecter

Les grosses réparations sont a la charges du nu-propriétaire (l'investisseur), comprenant les travaux sur des gros murs et des voutes, Ie rétablissement des poutres et des couvertures entiéres (article 606 du code civile). Les autres réparations sont d'entretien et donc à l‘actif de l'usufruitier. Ce dernier est tenu également de payer les charges annuelles telles que l'assurance incendie, Ia taxe fonciére, frais de gestion, ...

Avantage fiscal

Les revenus tirés de Ia location ainsi que les charges d'exploitation étant destinés à l'usufruitier, I'investisseur ne pourra déduire que les travaux de grosses réparations dans sa situation fonciére (de Ia même maniere qu’en régime de droit commun). Les intéréts d‘emprunt quand à eux ne sont déductibles que sur du revenus fonciers, d'ou l'avantage d'avoir des revenus fonciers existants afin de déduire ces intéréts.

L'autre avantage concerne l'Impôt de Solidarité sur Ia Fortune (ISF) puisque seul l'usufruitier doit déclarer à son actif le bien en pleine propriété. Il n'y a donc pas d'actif pour l'ISF de l'investisseur et le Capital Restant Dû du prét (CRD) est déclaré au passif. Ainsi ce CRD peut être déduit de l'actif existant pour l'ISF et ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt (si toutefois l'investisseur est éligible à l'ISF).

Fin du démembrement

A Ia fin de la période de cession de l‘usufruit, I'investisseur récupére le bien en pleine propriété et peut ainsi jouir de cet usufruit. II pourra donc tirer bénéfices de Ia location mais aussi devra s'acquitter de toutes les charges et devra déclaré Ie bien à son actif pour I'ISF.

Linvestisseur aura donc récupéré son bien qu'il aura acquis de 40% à 60% de sa valeur.